Am 25. 10.2005 war es soweit: Der EuGH entschied im Vorlageverfahren des Hanseatischen OLG Bremen und des LG Bochum zur Auslegung der Haustürwiderrufsrichtlinie im Zusammenhang mit dem Erwerb von so genannten „Schrottimmobilien“. Schätzungsweise über 300000 Anleger in ganz Deutschland hatten in den 90er Jahren in diese „Steuersparmodelle“ investiert. Hierbei verleiteten Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft oder selbständige Vermittler Anleger in einer Haustürsituation dazu, Immobilien zu erwerben und den Kaufpreis durch Darlehensverträge zu finanzieren. Die Anleger unterzeichneten den Kreditvertrag vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags, ohne ordnungsgemäß über ihr Recht zum Widerruf des Darlehensvertrags belehrt worden zu sein.
Die Urteile sind ein Fortschritt für Anleger, allerdings sind auch nach diesen Entscheidungen noch einige Fragen offen geblieben.
Hintergrund
Seit Anfang der 90iger Jahre boten Vermittler Anlegern, meist Klein- und Mittelverdienern, in Beratungsgesprächen, die bei den Kunden geführt wurden, ein „Steuersparmodell“ an. Demnach konnten sie Immobilien – überwiegend Eigentumswohnungen oder Immobilienfondsanteile – erwerben, für die ihnen zugleich eine komplette Finanzierung angeboten wurde. Die Vermittler warben hierbei damit, dass die Zins- und Tilgungsleistungen des Kredits durch steuerliche Vorteile aufgrund von Verlustzuweisungen und durch die Mieteinnahmen aufgebracht werden können. Infolgedessen wurde der Kauf der Immobilien oder der Immobilienfondsanteile durch die Anleger auch ganz oder überwiegend kreditfinanziert. Der Preis für eine oft nur einmalige und geringe Steuerersparnis – wenn eine solche überhaupt erzielt wurde – war allerdings hoch. Die Versprechungen erfüllten sich nämlich nicht, da die Immobilien – durch die Einbeziehung eines hohen Anteils weicher Kosten – völlig überteuert waren und sich die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen als völlig unrealistisch erwiesen. Die prognostizierten Mieten konnten bei weitem nicht erzielt werden. Die Folgen waren drastisch: Die Anleger sind auf der einen Seite mit hohen Darlehen belastet, auf die sie weiterhin Zins- und Tilgungsleistungen erbringen müssen, und auf der anderen Seite besitzen sie Schrottimmobilien, die völlig überteuert sind. Diese Immobilien sind entweder kaum oder nur zu sehr niedrigen Preisen, die die Darlehensschulden bei weitem nicht abdecken, veräußerbar. Infolgedessen versuchten viele dieser Anleger, sich durch einen Widerruf der Darlehensverträge aus diesem Dilemma zu befreien bzw. den entstandenen Schaden zu begrenzen. Den Entscheidungen des EuGH lagen nun Fälle zugrunde, in denen Anleger solche kreditfinanzierte Eigentumswohnungen erworben hatten.
Zweite Ohrfeige für den XI. Senat des BGH vom EuGH
Nach Ansicht des BGH diente das Widerrufsrecht grundsätzlich nicht dem Ziel, das wirtschaftliche Risiko der Verwendung des Darlehens vom Darlehensnehmer auf das Kreditinstitut abzuwälzen, sodass Anleger von Eigentumswohnungen auch beim Widerruf der Bank die Darlehensvaluta nebst marktüblicher Zinsen zurückerstatten mussten. Nach den Urteilen des EuGH gibt die Haustürwiderrufsrichtlinie den Verbrauchern zwar kein Recht zum Widerruf des Immobiliarkaufvertrags, auch wenn dieser durch ein Darlehen finanziert wurde und die Verhandlungen zu dem Kaufvertrag über die Immobilie und dem Darlehen in einer Haustürsituation erfolgten. Nach den Feststellungen des EuGH sind Kaufverträge über Immobilien ausdrücklich vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgeschlossen. Außerdem steht die Richtlinie nach Ansicht des EuGH auch nicht einer nationalen Regelung entgegen, wonach der Verbraucher im Fall des Widerrufs eines Realkreditvertrags, wenn er ordnungsgemäß belehrt wurde, nicht nur die Darlehensvaluta, sondern auch marktübliche Zinsen zurückerstatten muss. In der weiteren Urteilsbegründung folgen aber dann die Ohrfeigen für den XI. Senat des BGH: Nach Ansicht des EuGH muss nämlich ein Kreditinstitut in den Fällen, in denen der Anleger nicht über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrags belehrt wurde, entgegen der Ansicht des BGH, die Risiken tragen, die dem Anleger in einer Haustürsituation durch das Paket von Immobiliarvertrag und Darlehensvertrag aufgebürdet wurden. …
Außerdem hat der EuGH in Korrektur zur Rechtsprechung des BGH klargestellt, dass die Anwendung der Richtlinie auch nicht davon abhängig gemacht werden kann, dass die Bank wusste oder hätte wissen müssen, dass der Vertrag in einer Haustürsituation geschlossen wurde, wenn ein Vermittler in die Verhandlungen oder den Abschluss des Kreditvertrags eingeschaltet war. Nach den Feststellungen des EuGH obliegt es allerdings dem nationalen Gesetzgeber und der Rechtsprechung, den Schutz des Verbrauchers im Falle einer fehlerhaften Belehrung über das Widerrufsrecht zu gewährleisten.
Fazit Die Urteile des EuGH bedeuten für diejenigen Anleger Hoffnung, die den Darlehensvertrag vor dem notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben und nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt worden sind. In diesen Fällen muss nämlich nach den aktuellen Entscheidungen eindeutig die Bank die Risiken der Kapitalanlage tragen. …
Positiv ist jedoch darüber hinaus, dass der Verbraucher nun entgegen der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH nicht mehr beweisen muss, dass der Bank das Verhalten des Vermittlers bzw. die Haustürsituation bekannt war. …
Oliver Busch ist seit 1992 zugelassener Rechtsanwalt in München.
Sein Fokus liegt in den Bereichen Bank- und Börsenrecht, Kapitalanlagebetrug, Arbeitsrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht.
Rechtsanwalt Busch ist als Autor und Referent zu verschiedenen Themen aus dem Kapitalanlagerecht tätig.