Haftung der Bank bei kreditfinanziertem Immobillienkauf

von | 17. Februar 2012 | Kapitalanlage-, Bank- und Börsenrecht

BEI DER FINANZIERUNG EINES STEUERSPARENDEN ERWERBERMODELLS KANN DIE BANK AUSNAHMSWEISE ZUR RISIKOAUFKLÄRUNG VERPFLICHTET SEIN, WENN IHR KUNDE KEIN PROFESSIONELLER KAPITALANLEGER IST, SONDERN EIN ANGESTELLTER MIT EINEM RELATIV GERINGEN EINKOMMEN, FÜR DEN DIE NOTWENDIGKEIT DER STEUERERSPARNIS FERN LIEGT.

Eine finanzierende Bank ist ausnahmsweise zur Aufklärung verpflichtet, wenn sie arbeitsteilig in das Vertriebssystem für die Veräußerung von Eigentumswohnungen eingebunden ist. Dabei beschränkt sie sich nämlich nicht nur auf ihre zentrale Finanzierungsrolle, sondern wirkt in einer Zweckgemeinschaft mit den anderen Vertriebsbeteiligten zusammen.

Hiermit verstößt sie gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf die rechtliche Selbständigkeit des Darlehensvertrags beruft. Sie hat dann ausnahmsweise Anlass, sich um das zu finanzierende Objekt zu kümmern und den Kunden über den Sanierungsbedarf zu informieren.

Die Bank trifft eine Aufklärungspflicht über die spezifischen Vor- und Nachteile, die mit einer Darlehenstilgung durch eine Kapitallebensversicherung verbunden sind, weil dieses komplizierte Finanzierungsprodukt für den durchschnittlichen Kreditnehmer weitgehend undurchschaubar ist. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.08.2001, AZ: 16 U 190/00

Zum Sachverhalt:

Der Kläger verlangt von der Beklagten – der Bank – Schadensersatz wegen fehlerhafter Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung. Der damals 21 Jahre alte, als Mechaniker mit einem monatlichen Nettoeinkommen von DM 2.370,00 beschäftigte Kläger wurde im September 1991 der Firma B & Partner einem in F. ansässigen Büro für Finanzkonzeptionen, zum Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Steuersparmodells zugeführt. Am Abend des 19. September 1991 fand in deren Büroräumen ein Gespräch mit dem Zeugen B statt, von wo aus der Kläger gegen 23.00 Uhr zu dem Notar Dr. M. in S. gebracht wurde. Dort wurden die Unterschriften des Klägers unter einer Vollmacht zu Gunsten eines Herrn G. zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung zum Preis von DM 110.963,00 zzgl. Erwerbsunkosten und Bearbeitungsgebühren sowie unter einen Kontoeröffnungsantrag der Beklagten beglaubigt. G. war Mitarbeiter des Zeugen K., der Gesellschafter – Geschäftsführer der Firma K. Grundbesitz GmbH mit Sitz in S. war, die wiederum alle Geschäftsanteile an der Verkäuferin der Eigentumswohnungen hielt. Die Filiale der Beklagten in F. finanzierte zahlreiche Erwerber von Eigentumswohnungen. Durch den Finanzvermittler G erhielt sie auch den Kontoeröffnungsantrag des Klägers nebst Unterlagen. Unter dem 9. Oktober 1991 gewährte die Filiale F. der Beklagten, der nach eigenen Angaben die gesamten Objektunterlagen, darunter ein Verkaufsprospekt des genannte Anwesens vorlagen, dem Kläger unter Übersendung eines ausgefüllten „Darlehensantrags“ für den Erwerb der Eigentumswohnung ein in zwei Teile aufgespaltenes Darlehen in Höhe von Nominal DM 133.100,00. Das Darlehen sollte für 30 Jahre tilgungsfrei sein. Zur Tilgung war eine dazu abgeschlossene Lebensversicherung vorgesehen.

Aus den Gründen:

Die Beklagte haftet dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages auf Schadensersatz. Bei Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrages kann jeder Teil nach Treu und Glauben verpflichtet sein, den anderen über Umstände aufzuklären, die für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sein können (BGH, WM 1989, 665, 666). Allerdings ist eine Bank bei Kreditverträgen grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart und die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendungen des Darlehens aufzuklären. Eine Aufklärungs- und Warnpflicht der Bank ist aber ausnahmsweise dann gegeben, wenn im Einzelfall ein besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des nicht besonders geschäftserfahrenen und rechtskundigen Darlehensnehmers besteht, das nach Treu und Glauben einen Hinweis der Bank gebietet (BGH WM 1990, 920,922; BGH WM 1989, 665, 666). Gleichwohl bezieht sich eine solche Aufklärungspflicht grundsätzlich nur auf die Anbahnung des Kreditvertrages, nicht auch auf das zu finanzierende Geschäft (BGH; WM 1990, 920, 922; BGH WM 2000, 1685; OLG Frankfurt am Main, WM 2000, 2135).

Bei steuersparenden Erwerbermodellen gelten allerdings besonders strenge Voraussetzungen für die Schutzbedürftigkeit der Kunden und deren Risikoaufklärung, weil regelmäßig davon auszugehen ist, dass diese entweder selbst über die notwendigen Erkenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der sachkundigen Hilfe von Fachleuten bedienen (BGH, WM 1990, 920, 922; BGH WM 2000, 1245, 1246). Dieser Regelfall lag jedoch erkennbar nicht vor. Der Kläger ist kein professioneller Kapitalanleger, er ist lediglich angestellter Mechaniker. Er hatte mit ca. DM 2.370,00 netto nur ein relativ niedriges Einkommen, für das er nur geringe Steuern zahlte. Die Notwendigkeit von Steuerersparnissen lag deshalb fern. Diese Erkenntnis musste sich auch der beklagten Bank aufdrängen.

Eine solche ausnahmsweise Aufklärungs- und Beratungspflicht der darlehensgebenden Bank wird in folgenden Fällen bejaht:

– wenn sie selbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Projekts hinzutretenden besonderen Tatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehen zumindest begünstigt;

– wenn sie im Bezug auf spezielle Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat;

– wenn sie im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des finanzierten Projektes und der Überschreitung ihrer Finanzierungsrolle nach außen erkennbar Funktionen des Veräußerers übernimmt;

– wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an den einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkollisionen verwickelt (BGH, WM 1990, 920, 922; BGH WM 2000, 1287, 1289; OLG Köln WM 2000, 2139, 2141, 2142).

Eine solche ausnahmsweise bestehende Aufklärungs- und Beratungspflicht der Beklagten gegenüber dem Kläger folgt hier aus den Besonderheiten des Falles. Sie rechtfertigt sich aufgrund der arbeitsteiligen Einbindung der Filiale F der Beklagten in das Vertriebssystem für die Veräußerung der Eigentumswohnungen des I-Zentrums in G., in Verbindung mit den besonderen Bedingungen des Darlehensgeschäfts. Wenn zwei Vereinbarungen – wie hier das finanzierte Erwerbsgeschäft und das Darlehensgeschäft – über ein Zweck-Mittel-Verhältnis hinaus derart miteinander verbunden sind, dass kein Geschäft ohne das andere geschlossen worden wäre, und der Vertrag seinen Sinn erst durch den anderen erhält, dann liegt eine wirtschaftliche Einheit zwischen beiden Verträge vor. Begnügt sich der Darlehensgeber dann nicht mit seiner – gegenüber dem Erwerbsgeschäft – neutralen Finanzierungsrolle, sondern wirkt in einer Zweckgemeinschaft mit den anderen Vertriebsbeteiligten zusammen, dann verstößt seine Berufung auf die rechtliche Selbstständigkeit des Darlehensvertrages gegen Treu und Glauben (BGH WM 2000, 1287, 1288).

Die Bank haftet im vorliegenden Fall folglich auf Schadensersatz.